Полномочия органов местного самоуправления в установлении правил землепользования и застройки территорий муниципального образования

Полномочия органов местного самоуправления в установлении правил землепользования и застройки территорий муниципального образования

Одним из генеральных векторов политики ОМСУ в сфере земельных отношений является установление правил землепользования и застройки территорий муниципального образования. Это позволяет определить порядок использования земельных участков, установить границы зон с особыми условиями использования территорий, а также обеспечить соблюдение градостроительных норм и правил.

Местные органы власти «устанавливают и утверждают правила землепользования и застройки с опорой на генеральный план муниципальной территории. Эти правила должны быть общедоступными для всех заинтересованных лиц и опубликованы в средствах массовой информации».

В процессе установления правил землепользования и застройки органы местного самоуправления осуществляют следующие полномочия согласно Градостроительному кодексу:«принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность, аренду или постоянное пользование физическим и юридическим лицам; выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства и ввод их в эксплуатацию; установление сервитутов и ограничений прав на земельные участки; контроль за соблюдением градостроительных норм и правил при осуществлении строительной деятельности на территории муниципального образования».

Однако же, насчет некоторых перечисленных пунктов есть спорные законодательные установки. Так, например, роль органов местного самоуправления в сфере земельных отношений согласно ФЗ «Об особо охраняемых территориях» минимальна из-за превалирующего воздействия со стороны государства. Об этом нам говорится в статье 35 названного акта: «охрана территорий природных парков, государственных природных заказников и других особо охраняемых природных территорий осуществляется государственными органами, в ведении которых они находятся».

Анализ законодательства отрасли выявил, что полномочия федеральных и региональных органов власти зачастую преобладают над полномочиями органов местного самоуправления. Многие полномочия, предусмотренные федеральными законами, региональными нормативными актами, совпадают.

Однако в значительной части региональных правовых актов полномочия местного самоуправления сгруппированы по отраслям.

Наряду с перечисленным, органы местного самоуправления сталкиваются с проблемой нелегального строительства различных объектов на территории земельных участков (так называемые проблемы самовольного строительства).

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В этой связи, Бузынова Н.В. задалась вопросом о том, имеет ли право местный орган власти вводить в эксплуатацию самовольные постройки и регулировать этот процесс через муниципальный правовой акт, если законодательно такие полномочия не закреплены?

Ответ автор дает в ключе своего рассуждения: «поскольку право собственности на самовольную постройку у застройщика не возникает, он не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов<…> на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке – только на основании решения суда постройка получает статус полноценного объекта гражданских прав».

В Краснодарском крае часто признают право собственности на самовольно построенные здания. Например, Краснодарский краевой суд отменил решение Динского районного суда, который отказался признать право собственности на квартиры в многоквартирном доме: «краевой суд удовлетворил апелляцию граждан, заключивших с застройщиком договоры о намерениях приобрести эти квартиры. Суд признал право собственности на квартиры, хотя земельный участок не принадлежал гражданам на каком-либо вещном праве; у многоквартирного дома нет действующей документации, подтверждающей возможность подключения к коммуникациям; дом не может быть введен в эксплуатацию и использоваться для жилья».

Тут, стоит еще раз предопределить сущность вышеуказанных обстоятельных фактов. Если муниципалитет принимает решение снести самовольную постройку, но не может найти ее владельца, он обязан известить о намерении ее ликвидировать и оформить уведомление на официальном информ-щите.

К слову, проанализировав материалы судебной практики, мы узнали, что существуют варианты сохранения незаконно построенных объектов:

-        передача самовольной постройки государству или муниципалитету, если застройщик согласен и получает компенсацию за материалы;

-        перемещение самовольной постройки на участок, находящийся в собственности лица, осуществившего строительство.

Следовательно, необходимо добавить в статью 222 ГКРФ положение о том, что суд может разрешить человеку сохранить самовольно построенный объект, если:

-        здание было построено на участке, принадлежащем этому человеку;

-        государственные органы, выдающие разрешения на строительство, согласны с сохранением самовольной постройки;

-        строительство не вызвало значительных нарушений строительных и градостроительных норм и правил.

Тут нам представляется важным подчеркнуть, что административная реализация механизма функционирования органов местного самоуправления предполагает, что решение о сносе принимает суд на основании иска заинтересованного лица, например, собственника земельного участка или органа, осуществляющего строительный надзор. Принудительный снос возможен только по решению суда.

Исковая давность требований о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя. Если требование предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена постройка, исковая давность не применяется. Если требование предъявлено собственником земельного участка, который не владеет постройкой, применяется исковая давность, установленная для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения (три года).

Здесь, собственно, и чрезвычайно важны полномочия органов местного самоуправления в установлении правил землепользования и застройки территорий муниципального образования; они имеют важное значение для обеспечения устойчивого развития и благоустройства городов и населенных пунктов, позволяя оптимизировать использование земельных ресурсов, обеспечивать безопасность жильцов и сохранять природную среду.

Органы местного самоуправления также могут участвовать в формировании градостроительной политики, определяя приоритетные направления развития городов и населенных пунктов. Они могут устанавливать требования к архитектуре и градостроительству, контролировать соблюдение правил и норм в процессе строительства объектов. Научные исследования подтверждают, что правильное регулирование землепользования и застройки способствует улучшению качества городской среды, создает комфортные условия для жизни и работы граждан, а также способствует сбережению природных ресурсов.

Таким образом, полномочия органов местного самоуправления в установлении правил землепользования и застройки территорий муниципального образования играют ключевую роль в обеспечении устойчивого развития и благосостояния общества. Они позволяют эффективно управлять территориями, защищать права и интересы граждан, а также создавать благоприятные условия для развития экономики и социальной сферы.

Экспертное мнение подготовил ведущий рубрики «Вопросы права: взгляд эксперта»

кандидат юридических наук, доцент кафедры теории права и государственно-правовых дисциплин ВИУ РАНХиГС Сергей Латышев